Explicaremos en que regímenes impositivos tenes que inscribirte si vas a
alquilar un inmueble.
Habrá locación,
arrendamiento, alquiler cuando dos partes se obliguen mutuamente a dar en
forma temporal el uso de un inmueble y a pagar un precio por dicho uso.
El locador o
arrendadores la persona que transfiere en forma temporal la utilización de
un inmueble.
El locatario,
arrendatario o inquilino es la persona que va a hacer uso del inmueble y a
cambio pagará al locador un determinado monto denominado alquiler o
arrendamiento.
Tratamiento impositivo
alquileres
Locador
AFIP
La AFIP está llevando a cabo un fuerte control sobre el Sector Inmobiliario. Diversas fuentes de información alimentan los controles por sistema, fiscalizaciones e intimaciones que libra el organismo recaudador. Las principales se sintetizan: Cruce de bienes personales c/año anterior, cruce DDJJ, ganancias y bienes personales, régimen de expensas, justificación patrimonial – ganancias, citi- escribanos, registro propiedad inmuebles – rentas, consumo –tarjetas – movimientos bancarios, fiscalización. Y ahora hay que agregar, los servicios de Energía Eléctrica (Epec) y Gas Natural (Ecogas), quienes al momento de solicitar el servicio dejan constancia de la
operación (Contrato de locación o Escritura Traslativa de dominio) y los datos de las partes. Y a partir del 2018 el pago del impuesto de sellos, conocido popularmente como “timbrado” de los contratos de alquiler, que estén exentos o no, deberán para obtener el mismo, realizar un trámite on line donde quedan registrados los datos del locador, locatario e intermediario.
operación (Contrato de locación o Escritura Traslativa de dominio) y los datos de las partes. Y a partir del 2018 el pago del impuesto de sellos, conocido popularmente como “timbrado” de los contratos de alquiler, que estén exentos o no, deberán para obtener el mismo, realizar un trámite on line donde quedan registrados los datos del locador, locatario e intermediario.
Tiene que inscribirse en AFIP por la actividad de alquiler
de inmuebles. Previamente debe tramitar la Clave Fiscal. Puede ser Responsable Inscripto o Monotributista.
Para saber en que régimen debemos inscribirnos, veamos los
parámetros para cada uno:
Monotributo
- Solo para personas humanas.
- Tiene que tener como máximo 3 unidades de explotación.
- No tiene que superar el tope máximo de facturación anual
- No va a pagar el componente previsional (obra social y jubilación) de la categoría mensual del monotributo, es decir, que solo abona el componente impositivo.
- Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.
- Debe firmar un contrato de locación con cada locatario.
- Si el alquiler es vivienda, en todos los casos la factura debe ser electrónica.
- Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.
- Debes considerar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos a los efectos de su categorización en el Monotributo así como su consideración para la determinación de la exclusión en el citado régimen.
·
- Pueden ser personas humanas o personas jurídicas.
- Hay que celebrar un contrato de alquiler.
- Si el fin del alquiler es la casa habitación del locatario y su familia, el monto del alquiler está exento en IVA.
- Si el alquiler tiene un fin comercial por un valor igual o inferior a $ 1.500 mensuales, el locador deberá darse de alta como IVA exento, estando exceptuado de presentar declaraciones juradas de IVA.
- Como es una renta pasiva, si el locador es un persona física, no tiene que inscribirse en autónomos por esta actividad.
- Si el monto total de alquileres supera el mínimo no imponible, tendrá que inscribirse en el Impuesto a las Ganancias.
- Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.
- Tiene que emitir factura “A” si le alquila a otro responsable inscripto o “B” si le alquila a un consumidor final. Todos deben ser comprobantes electrónicos.
- Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido o razón social y CUIT de los locadores.
- Son pasibles de sufrir retenciones de ganancias cuando el locatorio realice el pago, si este es agente de retención.
Nota:
·
Si ya
sos Responsable Inscripto en el Impuesto al Valor Agregado, por otra actividad,
no podrás inscribirte como monotributista para el alquiler de tu inmueble.
·
Si soy
monotributista por una actividad, ¿puedo estar en el Régimen General por la
actividad de alquileres?
En la medida que la actividad encuadrada en el Monotributo
cumpla con los requisitos para optar por el régimen y el alquiler sea exento en
IVA (si es con destino casa habitación del locatario), vas a poder mantener tu
condición de monotributista e inscibirte el Régimen Generales por la actividad
exenta en IVA, tributando Impuesto a las Ganancias por las rentas obtenidas.
Condominios
Es cualquier propiedad que tenga dos o más propietarios y
siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno. En
este caso sus propietarios:
Condominios monotributistas
No pueden ser monotributistas. Cada condómino, es
decir, cada uno de los titulares del inmueble, podrá adherir en forma
individual al régimen del Monotributo, en la medida que se verifiquen, las
condiciones establecidas para su adhesión, categorización y recategorización.
Todo esto en función de la parte que le corresponda del inmueble.
Nota:
·
Cada persona (“condómino”) podrá adherir en
forma individual al régimen, si todas las personas (“condóminos”) adhieren en
forma individual. Si alguna de las
personas no puede ser monotributista , el resto de las personas tampoco podrán
serlo y deberán tributar por el régimen general. Esto también aplica
para una sociedad conyugal que alquila un inmueble.
·
La
factura podrá ser emitida a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá
ser siempre el mismo mientras dure el condominio. Hay que indicar en ese
comprobante el nombre y apellido o razón social, y CUIT de los restantes
condóminos.
Condominios responsable
inscripto
En el caso de los condominios que no puedan ser
monotributistas, cada condómino deberá pagar su parte del Impuesto a las
Ganancias.
Los ingresos por alquileres de condominios en el régimen
general resultan compatibles con el desarrollo de otras actividades dentro del Régimen Simplificado.
· Por
ejemplo si en un condomino de dos integrantes, uno es monotributista y el
otro además realiza una actividad profesional, este último podrá ser
monotributista por ambas actividades (alquiler del inmueble y actividad
profesional).
·
Otro
ejemplo, en el que uno de los condóminos no es monotributista, el otro
tampoco podría serlo por la actividad de alquiler, pero si podrá ser
monotributista por su actividad profesional.
Alquileres menores a
$1.500
Se derogó la exención para la emisión de comprobantes de los
alquileres menores a $1.500. Ahora hay
que emitir comprobantes por todo los alquileres, sin importar el monto facturado.
Es importante destacar que estos alquileres permanencen exentos de IVA. El
monto es por mes y por locatario.
No hay límite de
exención de iva para los alquileres con fines de reuniones, fiestas,
conferencias o similares.
Forma de pago
Inmobiliaria
Dijimos que si en el alquiler interviene una inmobiliaria,
esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de
los locadores.
Ahora bien, si la
inmobiliaria es monotributista, deberá considerar a la hora de la
recategorización los ingresos por ese alquiler. Recordamos que el art. 3 de
la ley de Monotributo dice que se considera ingresos brutos el producido
correspondiente a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena.
Lo mejor en estos
casos sería que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria sola facture
la comisión cobrada.
¿Qué se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos?
¿Qué se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos?
Se
entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos a
las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento a turistas en
viviendas amuebladas, por un período no menor a un día ni mayor a los tres
meses.
Fuente: Art. 1 - Ley 27.221 - inciso b), del artículo
1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación.
La locación de inmuebles temporarios de
inmuebles con fines turísticos se encuentra alcanzada por el régimen de información de la Resolución General N° 3687 - AFIP
Ingresos Brutos
Si alquilas una propiedad deberás inscribirte y tributar ingresos brutos sobre dicho alquiler cuando
no estés exento. A modo de ejemplo tomamos dos jurisdicciones para ver el
tratamiento que tienen.
Córdoba
Córdoba
Si su alquiler mensual es menor a $ 14.000 está Exenta de Ingresos Brutos.
Si ingreso supera el valor dicho valor mensual dicha locación está gravada por Ingresos Brutos.
Si ingreso supera el valor dicho valor mensual dicha locación está gravada por Ingresos Brutos.
La alícuota general es del 4%
En caso de tener el impuesto a los sellos al día y abonado íntegramente se reduce un 1% de la alícuota general de acuerdo a la ley impositiva en su artículo 27. Por otro lado, la ley e su artículo 36, establece que aquellos contribuyentes cuyas sumatorias de bases imponibles, declaradas o determinadas por la dirección para el ejercicio fiscal 2018, no supere los 11 millones de pesos tiene la alícuota correspondiente una reducción del 30% adicional
AGIP
Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos
C.A.B.A. los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:
El destino del alquiler tienen que ser vivienda.
No podes tener más de dos unidades en alquiler.
El importe de locación no puede superar el importe que
establece la ley impositiva vigente. Para el año 2019 dicho importe asciende a
$5.000.
Los alquileres de inmuebles con destino comercial o con
fines turísticos están todos gravados.
Si estás inscripto en el Régimen Simplificado de CABA,
pagarás una cuota fija bimestral, en función de la facturación de los últimos
12 meses.
ARBA
Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos en la
provincia de Buenos Aires, los alquileres que cumplan con las siguientes
condiciones:
El destino del alquiler tienen que ser vivienda.
No podes tener más de una unidad en alquiler.
El importe de locación no puede superar el importe que el
código fiscal de la provincia de buenos aires. Para el 2019 es de $19.000
mensuales o $228.000 anuales.
Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no
está exenta del Impuesto a los Ingresos Brutos, por más que cumpla con el resto
de los requisitos. Lo mismo aplica cuando los alquileres son con destino
comercial o con fines turísticos, están todos gravados.
Convenio Multilateral
Si tenes tu domicilio fiscal en una jurisdicción (por ej. Bs
As.) y alquilas un inmueble que está en otra jurisdicción (por ej. C.A.B.A.),
tenes que inscribirte en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto
aplicando el régimen general establecido en el artículo 2 de dicho convenio.